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底地問題のポイントと底地のメリットとデメリット

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底地問題のポイント

底地を所有している地主さんがどれだけ大変な思いをしているかは地主さんにしかわかりません。
ここでは、まずは新借地借家法のメリットとデメリットを述べたうえで、底地のポイントとメリット・デメリットを説明していこうと思います。
新借地借家法は、地主さんにとってデメリットは特になく、メリットが非常に大きい改正となりました。

新借地借家法のメリット

新借地借家法は、地主さんにとってメリットが非常に大きい内容となっています。
昭和16年の借地法改正により借地権は半永久的な強い権利となり、昭和41年の借地法改正で借地非訟手続が創設され、平成3年の借地借家法制定により定期借地権の創設される等歴史を経てきました。
定期借地権を設定することによって契約期間の満了により、貸した土地は必ず地主さんに返ります。
特に土地の活用方法についての経営能力やノウハウが問われることもありません。
また、建物譲渡特約付借地権契約を締結した場合は、土地上にビル等が建っている場合は期間満了でビルそのものが地主さんのものとなります。
特約で期間満了時の建物買取請求権を排除することもでき、更地で貸した土地が地主さんに返る点もメリットが大きいと言えます。

底地のメリットとデメリット

底地の最大のメリットといえば、土地のメンテナンス費用や管理費用が一切不要であり、かかる出費としては固定資産税くらいのものとなります。
また、借地人さんが地代を滞納することはほとんどないことから、地代滞納に煩わされることがない点も大きなメリットといえます。
長期安定した投資によって地代以外にも名義変更料、更新料等の費用を徴収できることもメリットといえます。

一方で、底地のデメリットはどこにあるのでしょうか?
まず、地代が非常に安いことから利回りが低く採算が悪い点がデメリットといえます。
底地自体の収益性と底地の価値評価をしっかりと把握しておく必要があります。
他には、自分の土地であるが借地人さんがいることから自由に使用できない点、固定資産税の上昇に地代のペースが合わなくなる点、底地の売却に買い手がつかない、相続時にトラブルが比較的よく起こる点等がデメリットとして挙げられます。

底地を有している地主さんは、不動産を数多く持っていらっしゃる方がほとんどです。
私が知っている地主さんでも、相続時に多額の相続税が発生し、相続税の支払いのために不動産を売却して支払いの原資に充てた方もいらっしゃいます。
こういった観点からも、底地は収益性が悪いものは排除していき、相続税評価額から鑑みた収益性ある底地を積極的に残していくべきでしょう。

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