底地と借地の教科書

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借地権は建物所有を目的として他人の土地を利用する土地賃借権又は地上権をいいます。

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借地権とは?

借地権は、建物の所有を目的として他人の土地を利用する土地賃借権あるいは地上権をいいます。
借地権を有している方を借地権者、一方、借地権者に借地権を設定させている方を借地権設定者といいます。

この借地には地代の値上げ更新料、名義書換料をはじめとする金銭面のトラブル、建築面のトラブル、土地のトラブル等借地によりこれらトラブルは複雑にからみあうことが多いのが実感で、迅速・適切な問題点の解決が求められる局面は数多くでてきます。

旧来昭和初期は、借地人さんが地主さんの家に出向き、土地の賃借料を支払うことで直接顔を合わせ、共にお茶を飲むなどの交流がありました。
時を経て、昭和の終わり頃でも年末に借地人さんが地主さんの家に出向き、年に1回程度は菓子折りをもって挨拶に行く程度の交流はありました。
これが平成に入り、現在では銀行振り込みで賃借料を支払うこともあり、地主さんと借地人さんが顔を合わせることはほとんど無くなりました。
旧来は地主さん・借地人さんの間は親しい間柄であったのが、今では他人の関係となっています。
顔を合わせる時は地代の値上げ、更新料、増改築等の必要性がある場合となっているのが現状で、最近では借地人さんも地主さんに遠慮することなく自身の権利を主張します。

借地借家法の施行

明治29年の民法の制定があり、借地権が賃借権であった場合は民法上地主さんが第三者に土地を売却すれば借地人さんは退去しなければならない弊害がありました。
そこで、いわゆる建物保護法が明治42年に制定され、借地上の建物を登記することによって、借地人さんは新たに土地所有者となった第三者に権利主張が可能となりました。
それから大正10年には借地法が制定され、賃借人に建物買取請求権が認められ、借地権の譲渡・転貸を認めない地主さんに対抗することが可能となりました。
また、借地権の存続期間が堅固建物30年以上、非堅固建物20年以上とより借地人さんが保護される内容となりました。

昭和16年には借地法・借家法が改正され、期間満了時に借地に建物がある場合は地主さんが契約更新の拒絶を行うには正当事由が必要となり、実際には地主さん側が契約更新の拒絶することが非常に厳しくなりました。
この正当事由が認められたケースはほとんどなく、認められるには、地主さんが当該借地・借家以外に住むところが無いなどの場合に限定されます。
昭和41年には、借地非訟制度が制定され、借地人さんが増改築したい場合や、借地上の建物を譲渡したい場合、堅固な建物への建替え等の地主さんからの許可が得られない場合に許可の決定を裁判所に訴えることができる内容であり、より借地人さんの保護を厚くしたといえます。

時を経て、平成4年8月1日に借地借家法が施行され、それまでにあった借地法・借家法・建物保護法が借地借家法に統一されました。
これにより定期借地権が創設され地主さんが貸した土地は必ず戻り地主さん側の事情も一部考慮した形となりました。
もっとも、平成4年7月31日以前の契約は概ね旧借地法が適用となります。

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