底地と借地の教科書

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更新料の相場と更新料の支払義務についてご説明しています。

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借地権の更新と更新料

地主さんとお話しする中で、「一度貸した土地は二度と戻らない」と言われる理由は、下記のような更新制度があることに求められます。
借地権の更新時に、地主さんから更新料の支払い請求が行われ、そこでよく問題が生じます。
私が受ける借地のご相談の中でも更新料のお悩みは多く、自分の場合は更新料を支払ったほうがいいか、交渉はどのようにしたらいいか、払うのであればいくら支払えばいいかといったお悩みが多いです。
併せて、更新料の相場と更新料の支払義務についてもご説明していきます。

借地契約更新時の問題

平成4年8月1日以降に設定された借地については借地借家法(新法)が妥当するため更新が問題になるのは早くても平成34年8月1日となり、普通借地権以外の定期借地権・建物譲渡特約付借地権等は借地契約の期間満了で終了することになります。

平成4年7月31日以前に設定された借地については、借地法(旧法)が妥当するので借地権の更新時の更新料が問題となってきます。
借地法では、契約の更新時には3つに区分され、①自動更新、②合意更新、③法定更新があります。

更新料の相場

では、借地権を更新するときは、通常いくら位を地主さんに支払っているのでしょうか?
私が見てきた中では、地主さんは土地の時価の10%程度を借地人さんに請求する方が多いです。
それを地主さんとの間で交渉に入り、利便性、土地の状況、街並みなどによって異なりますが、結果更地の時価の3%程度でおさまる場合が多いです。
最終的にはお互いが気持ちよく円満な関係を築き、生活設計を行って頂くことが着地点となります。

更新料の支払い義務

地主さん、借地人さん間でよく問題となるのが更新料の支払い義務についてです。
更新料は法律上の用語でもなく、条文に規定されているものでもありません。
よって、地主さん・借地人さん間で更新料を支払うという約束をしない限り、更新料の支払い義務はありません。
地主さんは更新料を高く請求してくるのがほとんどであり、そのような場合の対処も踏まえじっくりと交渉を行っていくのがいいでしょう。

平成23年の最高裁判例で賃貸借契約書に一義的かつ具体的に更新料支払条項の記載がある場合に、更新料の支払義務があると認めたものはありますが、合意もなく、地主さん側から更新料の請求をされたとしてもその支払い義務はないという結論となります。

もっとも、法律上支払い義務がないのであっても、実務では慣習上更新料の支払いが行われています。
法律上支払い義務がないから更新料を支払わないと地主さんの請求を突っぱねると確実に地主さんと借地人さんとの関係性は悪化するでしょう。
この先、借地人さんもそこで継続的に住んでいくうえで精神的にもいいものではないと思います。
よって、将来的な生活や相続等も踏まえて、地主さん・借地人さんがお互い歩み寄って考えていくのが最良だと存じます。

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