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借地は本当に借り続けたほうが得なのでしょうか?

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借地は借り続けたほうが得なのか

借地人さんは底地を非常に安く借り続けることができます。
大阪市内でも1坪1000円にも満たない金額で地代を支払っている借地人さんが多くいらっしゃいます。
借地人さんはそのまま底地を地主さんから借り続けたほうが本当に得なのでしょうか?
もしくは、底地を地主さんから買取り、住宅ローンを支払うほうがいいのでしょうか?
このページでは、「借地は借り続けたほうが得か」を例を挙げてシミュレーションしていこうと思います。

大阪市浪速区にお住まいの鈴木さんご夫妻の例

鈴木さんは借地人さんで大阪市浪速区の木造戸建てに住んでいる会社員です。
相続があり、親からは地主さんである佐藤さんとの若干手間がかかる関係を聞いていたので、改めて佐藤さんに挨拶を済ませ、日々を過ごしていました。
借地権者底地権者よりも権利性が強いことは何となく知っていたのですが、いっても、借地権者は佐藤さんから土地を借りている立場であり、自分の立場ではそのままずっと借地は借り続けたほうが得なのか、佐藤さんとの話し合いが上手くいった場合は底地を買取った方がいいのか考えてみることにしました。

鈴木さんの家は、50坪あります。借地権割合は70%であり、時価は1坪100万円です。
地代は、1坪1000円なので、50坪で毎月5万円を佐藤さんに支払い続けています。
ここで地代が変わらないことを前提で20年支払うことを考えると、20年で1200万円の費用が発生することになります。
毎月の地代が5万円でも20年ともなると、結構な金額となります。
それに加えて、更新時の更新料は、「借地権の更新と更新料」でご説明していますが、更地の時価の3%程度と考えると、150万円程度の費用となります。
また、20年住み続けることによるメンテナンスとして、増改築等が必要な場合は「承諾料の支払い」で述べたように、木造(非堅固建物)で更地価格の3%~4%が必要となり、3%で計算すると、150万円程度の費用となります。

これらを必要経費を鑑みると、
地代1200万円+更新料150万円+承諾料150万円であり、合計1500万円の出費となります。

なお、更新料の支払いについては、更新料の支払い義務そのものはありませんが、借地人さんが家に住み続けていくうえで、地主さんと借地人さんとの良好な関係性構築のために、また、精神衛生上にもいいものではないと考えます。
承諾料については、地主さんの承諾なく増改築や建替えをすると契約書の規定違反に該当し、契約解除理由となり得るでしょう。
また、借地権に抵当権設定ができないことから金融機関が難色を示し、建築費の住宅ローンを組むことが難しくなるでしょう。
借地上に家を建てるローンは建物を担保して実質借地権を担保することになります。

一方で、佐藤さんが有している底地の価格は、1500万円です。
鈴木さんは住宅ローンを組み、返済を考えています。
今は住宅ローンの金利も低金利であり、年利1.5%の30年固定で組むことも可能です。
底地1500万円をフルローンするとしても、毎月の返済は約5万2000円程度となります。

このように考えると、20年地代を毎月5万円ずつ支払い続け、将来的に何も残らないのと、住宅ローンの支払いは行うが、住宅ローンの返済が終わると毎月の返済が必要なくなり、かつ、土地が手元に残るのとでは将来的なことを考えると全く違ってくることになります。

上記は、一例ではありますが、借地人さんそれぞれの考え方、資産状況、生活状況、土地状況等によっても変わるため、一義的にどちらが有利でどちらが不利であるかを判断することはできませんのでご留意ください。
もっとも、借地を借り続けたほうが必ずしも得でないことはいえるでしょう。

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