底地と借地の教科書

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借地人の置かれている立場を考えています。

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借地人の置かれている立場

借地権の基本は「借りたものは返す」です。
借地権は借地人さんの大切な財産です。
しかし、これは地主さんとの良い関係を基礎として発生した権利であり、多くの借地権は建物所有を目的とする賃借権、すなわち債権です。

第三者に売却をするには地主さんの承諾が必要です。
また、借地権は自分自身が利用するからメリットがあるのであって、第三者への売却をしようとするとたちまち価値は減少し、売却することもさえも難しくなります。

それは地主さんも同じで、評価額どおりで借地権・底地権を売却することは困難で買い手の市場は限定されます。
一方で、相続時には相続税評価にのっとり関係なく評価されます。
将来の相続税に不安がある方は、一度親の所有する土地の昨年と今年の評価額を見てみてください。
この評価額が5年先、10年先となると、みるみるうちに相続税が上がってしまう懸念もあります。

また、固定資産税の評価換えによる固定資産税の上昇も考えられます。
固定資産税の上昇となると、固定資産税の上昇分だけ地代が上がるというと、そんなことはありません。
地主さんからすると、固定資産税の上昇分に加えて、不動産収入分を加えた地代を請求してきます。
固定資産税の上昇によって地代が上がるのは当然のことであって、借地権者さんにとっても痛手となる要因となります。
固定資産税の評価換えは3年に1度実施されます。固定資産税の増額と地代の増額にも十分留意する必要があります。

このようなことから借地権・底地を現金や建物に組み替える等をして有効活用する必要が出てくるのです。

借地権の問題解決

借地権と底地権をいかに有効に利用していくべきか。
借地権者さん・底地権者さんの問題は、そもそも所有者と使用者が違うことから起因する問題であって、この問題を解決するためには、完全なる所有権を取得することで解決ができます。

この2つが基本パターンです。
他のパターン等詳細はまた別のページでご説明いたします。
借地人さんからすれば地主さんの経済状況、生活環境、家庭状況や現状で抱えている問題等により変わってくるし、これは地主さんから見た借地人さんにも同様に当てはまります。

借地人さんが地主さんから底地を買取りたいと思っていても、地主さんは底地を売るつもりが全くない、一方、地主さんが借地人さんに借地を買取りたいと思っていても、借地人さんは借地を売るつもりが全くないケースもあります。
その他、当初は売却することで話がまとまっていたものが、途中で気が変わって売らなくなった場合もよくあります。

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