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借地の地代は非常に安く設定されています。

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適正な地代ではない?

借地の地代は非常に安く設定されています。
大阪市内においても、地代が坪1000円にも満たない価格で設定されている場所が数多くあります。
地主さん側としては、このような現状を打開すべく、なんとか地代を値上げできないかと常日頃より考えており、いざ地代の値上げを借地人さん側に申し向けても借地人さん側も素直に地代の値上げを受け入れるわけはなく、そこにお互いの間でトラブルになる要因を含んでいます。

今の地代が安いのか高いのか、地主さん・借地人さん双方が関心の高いところとなりますが、適正な地代の目安としては、固定資産税等の公租公課を基準として考えることができます。
相場としては、普通居住用宅地で居住用の建物を所有している場合は、公租公課の3.5~4倍、商業地・商業用建物を所有する場合は公租公課の3~4倍程度が目安となります。
判例でも公租公課の3~4倍、私の感覚では公租公課の5、6倍程度が多いのが実感です。

この目安も駅からの距離、利便性の良さ、街並み等により、更に建替可能か否か等の諸条件、土地の利用状況、従来からの借地契約締結の経緯等も併せて鑑みるので物件により異なってきます。
これに併せて当事者の意思の尊重もふまえて考えていきます。

まずは公租公課を調べて、目安の中に妥当する範囲内であるか、前回の地代変更からどの程度の期間が徒過しているか、建替可能か否か、その他公法上の制限はないか、当事者の意思はどうか等総合考慮して解決していく問題です。

地代の算出をする

賃料は一般的に、「新規賃料」、「継続賃料(地代・家賃)」に区分されますが、ここでは、継続賃料の説明を行っていきます。
継続賃料は、不動産の賃貸借等の継続に係わる地主さん・借地人さん間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料をいいます。
地代の算出について、不動産鑑定評価基準に基づき、①利回り法、②スライド法、③賃貸事例比較法、④差額配分法の4つの評価手法があります。
適正地代は、不動産鑑定評価基準に基づき複数の手法により算出することで求めていきます。

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