底地と借地の教科書

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底地・借地関係は地主さん、借地人さん双方にとって都合がいい状態ではありません。

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底地権と借地権

ここでは底地権と借地権について説明していきたいと思います。
土地と建物の所有者が違う不動産は意外に多く、底地と借地の関係は地主さん・借地人さん双方にとって都合がいい状態ではありません。
まず最初に借地を理解することが必要でありますので、借地について最初にご説明の上、最後に底地についてご説明したいと思います。

土地の所有権

土地の権利は、大きく分けて所有権と借地権に区分されます。
土地の売買で通常よく取引がされているのは所有権の売買です。
土地売買の対価を支払うことで完全なる土地の所有権を有していれば、土地の購入者が土地を利用して建物を建てたり、或いは他人に貸したりすることができます。
土地の所有者になれば、その土地を自由に処分でき、その土地に対する固定資産税・都市計画税を支払う義務が生じることになります。

借地

土地の所有権を有している場合で、土地を他人に貸すという選択をした場合を検討していきます。
借地とは、他人の土地を借りることをいいます。借りる目的と契約内容が有償・無償かによって法律上発生する権利が異なってきます。
建物を建てるために借りるのであれば「賃借権(有償)」、「地上権(有償又は無償)」、「使用借権(無償)」が対象になってきます。
若しくは耕作や牧畜のために借りるのであれば「永小作権(有償)」、「賃借権(有償)」が対象になってきます。
それ以外の目的で借りるのであれば「地上権(有償又は無償)」、「地役権(有償又は無償)」、「使用借権(無償)」が対象となります。
借地権は、借地借家法が妥当する借地権をいいます。
下記でご説明するように、使用貸借契約は目的が建物を建てるものであったとしても借地借家法の対象外となりますので借地権ではありません。
ですので、下記でご説明するように、借地権は賃借権と地上権を指しています。
もっとも、実務上は地上権が強力な物件であることから、ほとんどが賃借権での設定がなされています。
以下に、「使用貸借契約」、「賃貸借契約」、「地上権設定契約」を分けてご説明していますのでご覧いただければと思います。

使用貸借契約

使用借権は使用貸借契約によって設定され、他人の物を無償で利用する権利をいいます。
土地に使用借権を設定した場合は、目的が建物を建てるものであったとしても借地借家法の対象外となります。
ですので、使用貸借契約の期間満了によって土地の返還を受けることができます。
この権利は地主さんと借地人さんの人間関係に基づく権利なので、借地人さんが地主さんに無断でこの権利を譲渡したり転貸することは許されません。
使用貸借契約では、使用目的を達成することで使用借権は消滅し、借地人さんは地主さんに土地を返す必要があります。
また、使用目的や期限を定めていない場合は、地主さんはいつでも使用貸借契約を解約できること、借主さんが死亡した場合にはこの権利が相続されることなしに終了する点が特徴といえます。

賃貸借契約

賃借権は賃料を支払うことで他人の物を利用する権利をいいます。
土地の賃貸借契約は賃料を支払うことで土地を貸し借りする契約です。
土地を他人から借りる場合で一番よく利用されている権利であります。
賃借権は債権の一種であり、貸主である地主さんを通じて土地を使用する権利であり、賃借権を登記するか、借地借家法上の対抗要件を具備しなければ地主さんからの土地譲受人に対して土地賃借権を主張できないことになります。
この権利は地主さんと借地人さんの信頼関係に基づく権利なので、賃借人さんが地主さんに無断で賃借権を他人に譲り渡したり又貸しすることは許されません。
賃借人さんが地主さんに無断で賃借権を他人に譲り渡したり又貸しする行為を行い、それが地主さんに対する背信行為に該当するような場合は地主さんは賃貸借契約を解除することができます。

地上権設定契約

地上権は他人の土地を建物、竹木所有、道路、電柱といった工作物を所有するために利用する権利であり、契約は地上権設定契約により締結されます。
この地上権は物権であり、地上権を他人に貸すことや、他人へ譲渡することは地主さんの承諾が無くとも行うことができます。
また、物権は強い権利があることから、地上権の行使を他人から妨害されたような場合には、「妨害排除請求権」を請求できます。
その他、土地の占有を排除されたような場合は、「返還請求権」、妨害の発生を予防する「妨害予防請求権」の請求が行えることも地上権が物権であることから行える請求権となります。
上記の賃借権は債権であることから借地人さんは地主さんを通じて土地を使用する権利でありますが、地上権は地主さんを通すことなく直接に排他的に土地を使う権利があり、
地主さんは地上権の登記に協力する義務が生じます。

底地

底地は、借地権が付いた土地の所有権を指します。
完全なる土地の所有権を有している場合は、土地の購入者が土地を利用して建物を建てたり、或いは他人に貸したりすることができますが、そこから、借地権を取り除いた地主さんに帰属するものが底地と考えるとわかりやすいと思います。
底地は不完全所有権とも言われており、その所以は借地人さんとの関係から制約を受けざるを得ない点、借地人さん以外の人に底地を売却するのが通常困難である点に求められます。

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