底地と借地の教科書

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借地人さんが借地権の譲渡をするには地主さんの承諾が必要です。

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承諾料の支払い

借地の地代はかなり安い金額である一方、借地人さんが増築したり、借地権を第三者に譲渡したりするような場合は、地主さんから承諾料として費用を請求されることとなります。
承諾料においては、借地上に建物を所有していて、建物を第三者に売却したいと考えているが地主から法外な承諾料が請求されたような場合や、借地上の建物の老朽化によって再築を検討しているが地主が承諾をしないといったトラブルが多くあります。

増改築の承諾料

借地契約書において増改築の禁止を規定している場合が多いです。
この増改築禁止特約がある場合で、借地人さんが地主さんの同意なく増改築をし、信頼関係が破壊されたような場合は、借地契約が解除されることになります。

地主さんに増改築の承諾を求める交渉の過程で、借地人さんが地主さんに承諾料を支払うことで解決を図る場合が多くとられています。
なお、増改築の承諾を地主さんが認めなかった場合は、借地人さんは裁判所に増改築許可の申し立てを行うことが可能です。

<増改築承諾料の目安>
木造(非堅固建物):更地価格の3%~4%
鉄筋等(堅固建物):更地価格の8%~12%

名義変更の承諾料

借地人さんが借地権を地主さんに無断で譲渡した場合で信頼関係が破壊された場合は、借地契約が解除されることになります。

借地人さんが借地権の譲渡をするには地主さんの承諾が必要になります。
なお、借地権譲渡の承諾を地主さんが認めなかった場合は、借地人さんは裁判所に異議申立てを行うことで裁判所が地主さんに代わって許可することができます。
判例においてもほとんどの場合名義変更承諾料の支払いが命じられているのであり、借地人さんが借地権譲渡を申し入れた場合は地主さんは承諾料を受け取ることで申入れを受けざるを得ないといえます。
もっとも、相続による名義変更の場合は承諾料は不要です。

<名義変更承諾料の目安>
名義変更承諾料=借地権の売買価格×10%

借地条件変更の承諾料

借地契約では、建物の種類(堅固建物・非堅固建物)、規模(建物の高さ等)、構造(RC造・鉄骨造・木造等)、用途(住居・店舗等)等に制限がある場合があります。
借地人さんが、地主さんに無断で制限に反する建物を築造した場合は、地主さんにより借地契約が原則解除されることになります。
そして、建物の構造変更は増改築も包括しているとして、増改築承諾料も含んでいると考えられます。

<借地条件変更の承諾料>
借地条件変更承諾料+増改築承諾料=更地価格×10%

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